Интервю с наши коментари върху цените, перспективите и възможностите пред участниците в пазара на недвижими имоти

Вчера по обяд партньорите ни от PR-агенцията, която обслужва нашата компания, ни съобщиха, че наше интервю е излязло в едно от специализираните онлайн-издания за строителство и имоти "Строй Медиа". Пълния текст на интервюто можете да намерите тук.

Не можем да не отдадем дължимото уважение на г-жа Папазян - журналистът, който в по-малко от десет въпроса успя да ни стимулира да опишем почти пълната картина на пазара на недвижими имоти към момента, заедно с някои наши прогнози и мнения за бъдещето му развитие.
Приятно четене :)

Имот под наем - как да изберем и от какво да се пазим

Пазарът на недвижими имоти под наем е изключтелно динамичен през последните години. По думите на старши брокер Иван Козаров, ежегодно само в София няколко хиляди човека излизат на пазара като потенциални наематели. Всички те имат своите конкретни изисквания за локация, обзавеждане, възможност за домашни любимци, изложение, тип на отоплителните системи и още над 20 основни (и безброй много второстепенни) критерия за избор на "идеалния имот". 

Подаряваме ви препоръчваната от нас схема за работа при избор на имот под наем - всеки от въпросите в нея е доказал ефективността си през годините и сме сигурни, че отговаряйки на тях, ще можете да стъпите с много по-голяма сигурност в окена от предложения, предлагащи и посредници. 

1. Какво търся?

• Брой помещения. Едно от основните неща, което трябва да знаете, е колко стаи искате да има във вашето бъдето жилище. Това е строго индивидуално и не можем да ви дадем много конкретни препоръки. Общите насоки, които дават повечето психолози са, че е добре спалнята да е отделена от останалите помещения, както и да може лесно да бъде изолирана от всякакви шумове (дори и от най-малките) през часовете за сън.     
• Тип на строителните материали. Полезно е да познавате предимствата и недостатъците на различните видове строителство - можете да прочетете повече за тях в статията ни "Видове строителство"
• Район. Повечето наематели съобразяват локацията на жилището си с близостта до работното им място и/или до удобни за тях транспортни възли. В София все повече нашумява търсенето на имоти в близост до метростанции. Възможностите за паркиране, разстоянието до най-близките магазини за стоки от първа необходимост и училища/детски градини, са други от по-често обмисляните фактори при наемане на жилище.     
• Обзавеждане. Някои наематели имат свое обзавеждане от предните места, където са живели. Рядко наемодател ще оспори правото на клиента да донесе своя пералня или холна гарнитура. Това, разбира се, е въпрос на преговори - възможни са всякакви варианти и взаимни отстъпки. Много често се случва наемодателят да обзаведе жилището с мебели, избрани от клиента, срещу увеличение в месечния наем. Също така обзаведен апартамент може лесно да бъде отдаден като необзаведен срещу отстъпка от наемната цена. Нашият съвет е да сте подготвени за преговори за детайлите - те са онова, което може да превърне добрата сделка за наем в отлична. 

2. Как да го намеря? 

• Сам - по Интернет.  
• Засега има само един голям сайт в българското Интернет-пространство, в който се предлагат хиляди оферти за недвижими имоти. Кажи-речи всички частни лица и агенции, избрали Интернет като свой канал за промотиране на имотите си, публикуват там своите предложения. В него обаче има няколко неприятни за потребителя уловки - първата е, че обявите от частни лица де факто са невидими за него. Изключение от това правило има когато подателят на обявата я е маркирал като "ВИП", което струва пари и най-често не се прилага. Всички обяви, които са извън този частен случай, са видими само и единствено за заплатили годишния си абонамент агенции. Това лишава наемателите от възможността да виждат директни обяви от наемодатели. Друг неприятен факт там е, че един и същи отдаващ се под наем имот се предлага от няколко агенции - с различни снимки, описание и най-често - цени. Това се случва когато няколко агенции се "борят" за едно и също жилище. С цел конкурентоспособност цената често се занижава под долната граница, зададена от наемодателя. Това става причина за пропадане на преговорите и несключване на сделка, от което потърпевши са всички страни.
• Има някои важни подробности в оформянето на договорите за наем, за които би могъл да ви посъветва специалист - брокер или юрист с опит областта на сделките с недвижими имоти. Особено чести са случаите, при които, поради недоизпипани клаузи в договорите, наемодателят депозира сума в размер на един или повече месечни наема, който депозит не успява да си възстанови при напускане на жилището. Важно е да внимавате под какво полагате подписа си, защото измамите тук са чести.

• Чрез посредник. Всяка брокерска агенция би могла да ви помогне да намерите апартамент под наем. Преди да се изберете брокера, на когото да се доверите, ви съветваме да прочетете "Кой брокер е добър брокер" за някои общи насоки. Най-общо казано бихме ви посъветвали да подхождате с известна доза предпазливост към всички колеги, които изглеждат по-загрижени за това да получат комисионата си веднага ("Тази сделка е уникална! Не се колебайте, направете я веднага!"), отколкото за това да намерят и да предоставят на вниманието ви точно онези апартаменти, които наистина биха ви допаднали.

Информацията е много, а може би дори сме пропуснали някои подробности. В случай, че не сме споменали някой детайл, който представлява интерес за вас - не се колебайте да ни пишете. Ще се радваме да отговорим :) 

-- 
С уважение, 
Дамян Дешев
маркетингов директор 
Sofia Metropolitan Properties ltd. 
http://www.smp.bg

+359 899 35 50 50, (02) 416-16-96

Видове строителство

предимства и недостатъци

Много често наши клиенти се съветват с нас за това, какви са разликите в различните типове сгради - тухлени, панелни, "ЕПК", стари, нови... За отговор на тези и други въпроси се допитахме до старши брокер Иван Николов.

Какви са сградите, в които се предлагат апартаменти към днешна дата? Има много информация относно типовете строителство, като голяма част от нея няма практическа стойност за повечето потребители. Типовете имоти са много, но като изключим по-екзотичните, които се срещат изключително рядко, остават панелни, тухлени и ЕПК-сгради. Около тях се въртят въпросите, на които най-често отговаряме.

Панелно строителство. Тези сгради се характеризират със стени от бетонни блокове, свързани помежду си със "свръзки", които в някакъв момент започват да корозират, заплашвайки структурната цялост на сградата. Често не се предприемат никакви мерки за защита - като полагане на антикорозионни материали върху кофража, например. Шумо- и топлоизолацията на този вид строителство най-често не е най-добрата възможна. Панелите бързо приемат външната температура и я предават на вътрешните части на сградата, в резултат на което апартаментите се охлаждат по-бързо през зимата и се загряват по-бързо през лятото. Собствениците на такива имоти нямат голямо поле за преустройства - тук събарянето на която и да е стена, може да доведе до нарушение на целостта на цялата сграда, затова е възможно единствено изграждането на т. нар. "сводове".
Какво е предимството на тези сгради? Един от големите плюсове на този тип строителство е, че е значително по-евтино от останалите. Освен това може да се приложат редица енергийно-ефективни решения - полагане на допълнителни излоцаионни материали ("саниране"), монтаж на качествена дограма и т.н., което би довело до рязко повишаване на изолиращите свойства на външните стени. Така панелното жилище може в някои отношения да се доближи до тухленото, като в същото време да е по-евтино.  

Тухлено строителство. Има такова строителство от 20-те години на миналия век, както и съвсем ново. От всички познати технологии, тази има най-добри шумо- и топлоизолиращи свойства. Сградите могат да бъдат по-разчупени, не всички форми са строгите правоъгълници, които познаваме от панелните жилища. Възможни са сериозни преустройства - смело могат да се събарят стени, стига да не са част от носещата конструкция на сградата. Добре е да се знае, че има фактическа разлика между старото и новото тухлено строителство. Новото строителство следва линията на днешния пазарно-ориентиран свят, в който винаги се гонят кратки срокове, търсят се вариант за максимално добър икономически баланс, в резултат на което част от сградите се строят твърде бързо и в тях се влагат материали от по-нисък клас. Този факт става видим почти веднага след пускането на сградата в експлоатация - внимавайте за издайнически сигнали като пукнатини, по-немарливо изпълнение на довършителните работи, особено в общите части, тънки и/или некачествено положени подови настилки и др. От друга страна, повечето стари тухлени сгради са строени през 1960-1970-та година - по време, когато рядко пестенето на материали е било търсен ефект.
Не е ли твърде скъпо? Наистина тухлените сгради са по-скъпи от останалите типове, но има причини това да е така. Обикновено предоставяме информация за предимствата и недостатъците на различните технологии за строеж на клиентите ни, като така им даваме възможност да вземат своя информиран избор. Разбира се, препоръчваме тухлени сгради като най-ефективна дългосрочна инвестиция.   

ЕПК. Най-често свързваме този тип строителство с високи (15 етажни и повече) сгради. Това е възможно, защото технологията на изпълнение предполага по-висока устойчивост на земетресения и други натоварвания. Често преградните стени (тези, които отделят апартаментите и стаите в тях) са от тухли, но понякога се използват панели и други строителни блокове. Шумо- и топлоизолиращите качества при тези сгради са сходни с тези на панелните им събратя и са относително ниски. Предимството пред тях обаче е, че докато външните стени на панелните сгради се правят от отделни "парчета" бетон, свързани помежду си с армировка, то ЕПК-кооперациите се изливат изцяло по време на самия строеж. Това прави сградите по-сигурни, в резултат на което са и с една идея по-скъпи от панелните.
А минусите? Често е сочен като проблем фактът, че в тях живеят заедно много съкооператори, което може да затрудни добрата поддръжка на общите части - стълбища, коридори, асансьори и т.н. Освен това проблемът с изолацията остава, макар и той да може да бъде решен до голяма степен чрез полагане на допълнителни изолационни материали. 

Както бе споменато в началото, има и други по-малко популярни към днешна дата типове строителство - ПК, гредоред, строителство с ИТОНГ-блокове и т.н. Всеки от тях има своите предимства и недостатъци, но са по-скоро изключения. Въпреки това бихме се радвали да ви разкажем и за тях - ще направим това в някоя от следващите публикации. Или пък, ако ни попитате преди това, ще синтезираме информацията в отговор на коментара ви :)

До нови срещи!

Кой брокер е добър брокер

или кога анцузите излязоха от употреба

Има няколко основни и обективни признака, по които можем да се ориентираме за професионализма и отношението на всеки специалист, наричащ себе си "брокер". Преди да се впуснем в изброяване и описване, ще опитаме да отговорим на един по-фундаментален въпрос - каква е задачата на брокера? Каква всъщност е задачата на който и да е човек, работещ в сектора на услугите? Според Конрад Левинсън и Дейвид М. Скот, изследователи на съвременните маркетингови и ПР-тенденции, едничката цел на всеки търговец е да решава проблеми. Без значение от продукта или услугата, всички те предоставят решения на проблеми, за които получават хонорарите си.

Е, оттук можем да започнем. Брокерът (разбирай - добрият брокер) разбира ясно проблемите на клиентите си и ги разрешава така, както разрешава своите собствени - със страст, желание и непоколебима воля. И това се вижда. 

Някои от знаците, по които можем да познаем добрия брокер са:

Добрият брокер не натрапва идеите си. Той предлага консултации. Може да даде като обратна връзка професионалната си гледна точка, но без да я обявява за общовалидна вселенска истина. Той обсъжда идеите си с клиента, зачитайки напълно неговото право на различно мнение. Като частен случай можем да отбележим, че добрият брокер за нищо на света не би засвидетелствал пред клиента своите религиозни, политически или други лични пристрастия. Те нямат място в бизнес-етикета, който той следва.  

Добрият брокер познава имотите. Добрият брокер никога няма да си позволи да посети имот с клиент, без да си е написал домашното - без да е разгледал имота самостоятелно поне веднъж и без да се запознал с особеностите на инфраструктурата, използваните при строежа материали, подходът, следван при обзавеждането и всички онези малки неща, които правят картината да изглежда максимално ясна за клиента.

Добрият брокер говори разбираемо. Когато се наложи да се използва специализирана терминология, той следи за реакцията на клиента и винаги дава пояснения за всичко, което е останало неразбрано. Защото знае, че през недоразбиранията стават недоразумения. А през недоразуменията стават конфликти, каквито той се стреми да избягва. 

Добрият брокер не носи анцуг. Не и в работно време. Облеклото на добрия брокер е отражение на отношението му към работния процес - то е изчистено, строго и най-често - официално.  

Добрият брокер се усмихва. В усмивката му можете да видите начина, по който той гледа на живота си като професионалист.

P.S. Когато редакторът ни прочете този текст, той ни сподели, че според него такива брокери няма. Ние мислим, че той греши.  

А вие? :)

Изкуството на преговарянето част 1: отстъпките пред по-силния

или как опонентът се превръща в партньор 

Преговарянето е процес, който е изключително плодотворен за всички страни, а въпреки това често се подценява. Особено по нашите ширини е плъзнала идеята, че е някак недостойно да се "пазарим", че така ще компрометираме имиджа на компанията, която представляваме - или пък своя собствен. А на всичкото отгоре умението да водим преговори е нещо, което усвояваме много, ама много преди да кажем първите си думи! Представете си няколкомесечно бебе, което с целия си арсенал от невербални средства "преговаря" с майка си за да го нахрани. Представете си  осемгодишно дете, което "преговаря" с родителите си за да му купят последния модел самолет, вертолет и някакъв друг -лет в умален размер. Или пък шестнадесетгодишен тинейджър, който в крайна сметка всеки път успява да се спораазумее с баща си да отиде на купон в петък. Представихте си, нали? И не беше трудно. Всичко го умеем. И всички ние в някакъв момент започваме да го възприемаме за нещо лошо. И какъв резултат може да произтече от това, че сме потиснали умението си да настояваме за своето? Е, най-често се оказва, че просто не получаваме каквото искаме - и дори това е прието за нормално! 

Гевин Кенеди започва своята "Everything is Negotiable" с един фундаментален въпрос. Ще ви го дам, но с уговорката, че ще опитате да му отговорите бързо, спонтанно, и честно.

"Когато сте изправени пред труден опонент, е по-добре да отстъпите за нещо дребно, за да породите добра воля" - ВЯРНО или НЕВЯРНО?

Няма причина да се безпокоите, тук няма верни или грешни отговори, а само индикатори за нагласата ви към процеса на водене на преговори. В горния въпрос има няколко симпатични подводни камъка, които сега ще разгледаме един по един. 

Подводен камък 1: трудният опонент. Сигурен съм, че всички сте се сблъсквали - и, за Бога, вероятно се сблъсквате всеки ден! - с такива хора. Те се държат грубо, цинично, обезценяват собствените ви качества, псуват, ругаят, отхвърлят моментално всяко ваше искане или предложение... Да продължавам ли? Ето тук е първият трик на умелия преговарящ - той не приема нищо от нещата по-горе като критика или нападение към личността му. Той танцува тангото на преговорите със своя партньор така, че всяка отсрещна стъпка напред поражда негова такава назад - и обратно. О, и най-важното - умелият преговарящ не въприема и не нарича хората на масата за преговори "опоненти". Той ги чувства като партньори. Защото в крайна сметка идеята на всяко преговаряне е да се стигне до консенсус, а това няма как да стане в сблъсък на воли. 

Подводен камък 2: "за нещо дребно". Много, много важно е да знаем за кого е дребно нещото. За нас? За партньора ни? За двамата? И дали дребната отстъпка от наша страна няма да има хилядократно по-голяма стойност за отсрещната страна, а ние така и да не го разберем - защото в съзнанието ни е било "нещо дребно"... Едно от качествата, които отличават умелия преговарящ от посредствения такъв, е умението му да разбере какво е ценно за отсрещната страна и да се увери, че ще получи в замяна нещо реципрочно по стойност.

Подводен камък 3: добрата воля. Отнякъде в нас се е зародила идеята, че ако отстъпим пред по-силния, ще породим добрата му воля. Ето това вече е наистина сериозно объркване! Откъде накъде можем да очакваме, че ще наградим нечие "трудно" поведение, давайки му това, към което изначално е било насочено, очаквайки това да породи добра воля? Най-доброто, което може да ни се случи в такъв случай е човекът отсреща да ни изостави като скучен партньор за проговори. За съжаление в повечето случаи става друго - с отстъпването си провокираме още и още прояви на "трудно" поведение, защото отсрещната страна вече знае, че то "минава". Че ще получава награди за него (под формата на отстъпки в преговорите) всеки път, в който го проектира. И така се закопаваме все по-надълбоко. Не ме разбирайте погрешно, опитните преговарящи са склонни да проявяват добрата си воля, стига тя да е "изтъргувана" с добрата воля на отсрещната страна.

И оу, съвсем забравих за въпроса по-горе (не, не забравих. Трябваше ми малко време за да забравите вие). Според мен верният отговор е "НЕВЯРНО".

Ще се радваме да чуем и вашето мнение по темата за добрата воля, малките неща и отстъпките в контекста не преговорите. Можете да оставите своя коментар по-долу, а ние обещаваме да го публикуваме без редакция - мнението на другите винаги е било изключително обогатяващо и ценно за нас.

До нови срещи :)

Дамян Дешев

маркетингов директор

Sofia Metropolitan Properties ltd.